近來(lái)，A股公司進(jìn)入中報(bào)業(yè)績(jī)密集發(fā)布季。對(duì)于地產(chǎn)股來(lái)說(shuō)，上半年可謂是一個(gè)豐收時(shí)節(jié)，即使一些名不見(jiàn)經(jīng)傳的小市值房企的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)也罕見(jiàn)暴漲。
相對(duì)于上市房企，一些大型非上市房企同樣不甘落后，也交出了亮眼的成績(jī)單，比如閩系房企金輝。據(jù)金輝集團(tuán)內(nèi)部人士近日透露，公司上半年銷售業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)近40%，“歸母凈利”增幅25%。
2015年至今年6月底，金輝集團(tuán)在上海、南京等熱門(mén)城市新增11幅宅地，使其當(dāng)前總貨值超過(guò)千億。當(dāng)前沖刺A股上市的金輝集團(tuán)，只待臨門(mén)一腳，而較好的銷售業(yè)績(jī)及優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備，也吸引了資本青睞與支持。
截至7月底，金輝集團(tuán)獲得各大銀行總授信約464億元，尚未使用的額度高達(dá)364億元。金輝前述內(nèi)部人士表示，公司希望以穩(wěn)健策略求發(fā)展。
銷售均價(jià)“破萬(wàn)”藏玄機(jī)
受益于樓市“去庫(kù)存”及典型一二線房?jī)r(jià)大幅上漲，前7個(gè)月萬(wàn)科、恒大、碧桂園、綠地與保利五巨頭集中進(jìn)入千億俱樂(lè)部。
就銷售面積而言，前7個(gè)月超過(guò)千億級(jí)平方米銷售體量的房企包括恒大、萬(wàn)科、碧桂園與綠地，但少了保利。除了房企巨頭拼體量與塊頭之外，中小房企之間的洗牌格局也較為明顯。
以閩系房企新銳之一的金輝集團(tuán)為例，按照億翰智庫(kù)的統(tǒng)計(jì)口徑，該房企前7個(gè)月銷售金額165.5億元，在百?gòu)?qiáng)銷售中排名第48位；金輝集團(tuán)同期銷售面積160.2萬(wàn)平方米，在百?gòu)?qiáng)銷售中排名第30位。
也就是說(shuō)，金輝集團(tuán)前7個(gè)月平均售價(jià)已破1萬(wàn)元/平方米，按照億翰智庫(kù)去年對(duì)金輝銷售業(yè)績(jī)監(jiān)測(cè)，銷售均價(jià)顯著拉升。相較而言，A股上市房企如榮盛發(fā)展在前7個(gè)月實(shí)現(xiàn)銷售金額為194億元，同期實(shí)現(xiàn)銷售面積292.6萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)6632元/平方米。也就是說(shuō)，該房企為了實(shí)現(xiàn)較高的銷售金額，必須以較低的價(jià)格且以較高的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率賣規(guī)模。
億翰智庫(kù)研究分析指出，“全國(guó)布局、區(qū)域聚焦、城市領(lǐng)先”的布局戰(zhàn)略是金輝得以快速發(fā)展的源動(dòng)力。
金輝集團(tuán)對(duì)外透露，2015年至今，該房企新增11幅住宅類地塊，對(duì)應(yīng)的建筑面積達(dá)110.44萬(wàn)平方米，主要分布于上海、南京、蘇州、重慶、福州等一線城市及核心二線城市。
億翰智庫(kù)分析說(shuō)，金輝在戰(zhàn)略布局上高瞻遠(yuǎn)矚，在土地瘋狂前搶先布局，尤其是一二線城市擁有大量高價(jià)值低成本土地儲(chǔ)備，為其業(yè)績(jī)快速增長(zhǎng)提供了強(qiáng)有力的保證。
金輝集團(tuán)內(nèi)部人士回應(yīng)說(shuō)，今年以來(lái)不少核心城市土地市場(chǎng)十分火爆，但公司不會(huì)盲目追求地王，而是希望以穩(wěn)健策略謀發(fā)展，每塊地入手前都進(jìn)行盈利預(yù)測(cè)，內(nèi)部收益率達(dá)標(biāo)才會(huì)出手。此外，公司也在尋找并購(gòu)、合作等擴(kuò)大土地儲(chǔ)備的方式。
截至目前，金輝集團(tuán)總土地儲(chǔ)備約1,300萬(wàn)平方米，總貨值超過(guò)1000億元，核心一二線城市土地貨值占比逾85%。該投資策略順應(yīng)了當(dāng)前如恒大、碧桂園等龍頭房企回歸一二線城市布局的大趨勢(shì)。
值得一提的是，今年金輝集團(tuán)在全國(guó)重點(diǎn)推出兩大的特色產(chǎn)品組合，分別為優(yōu)步產(chǎn)品系和銘著產(chǎn)品系，覆蓋改善性購(gòu)房需求以及高端住房需求等。
拓寬多元化資本通道
今年初，中國(guó)證監(jiān)會(huì)正式受理并預(yù)披露了金輝集團(tuán)首發(fā)上市的IPO申請(qǐng)文件，此消息一經(jīng)曝出，即引來(lái)業(yè)內(nèi)高度關(guān)注。
金輝集團(tuán)對(duì)外透露，目前該房企已更新了2015年年報(bào)，正在等待監(jiān)管層審核，公司此次發(fā)行新股不超過(guò)6億股，募資總額不超過(guò)60億元，將用于旗下位于重慶、蘇州與西安等4個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。
觀察閩系房企不難發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前泰禾集團(tuán)、陽(yáng)光城、大名城、建發(fā)與融信等本土房企均先后上市，比如融信今年初赴港上市。目前，閩系房企僅剩下金輝、融僑、世紀(jì)金源等知名房企，而當(dāng)前金輝的A股上市正在路上。
從金輝集團(tuán)招股書(shū)及其他公開(kāi)資料來(lái)看，截至今年6月底，該房企總資產(chǎn)543.1億元，負(fù)債總額446.49億元，資產(chǎn)負(fù)債率82.2%，如果公司IPO申請(qǐng)通過(guò)并順利實(shí)施，在增加公司權(quán)益資本最高60億元后，將直線拉低公司資產(chǎn)負(fù)債率8.2個(gè)百分點(diǎn)至74%。
如果扣除預(yù)收賬款之后，金輝集團(tuán)截至今年6月底的有息負(fù)債率34.86%，另?yè)?jù)東方財(cái)富Choice金融數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前已發(fā)布中報(bào)的39家A股地產(chǎn)股的有息負(fù)債率均值為49.2%，其中福星股份60.2%，榮盛發(fā)展53%，南國(guó)置業(yè)70.09%，綠地控股49.5%，泰禾集團(tuán)71%，則該均值直接高出了金輝集團(tuán)約14.4個(gè)百分點(diǎn)。
相比去年底，金輝當(dāng)前的有息負(fù)債率有所上升，這主要是基于其主業(yè)拓展的有效融資需要，比如上半年發(fā)行5年期30億元公募債，加權(quán)平均票面利率6.63%，該債一般為“3+2”期限結(jié)構(gòu)，通過(guò)設(shè)置回售與贖回條款，相當(dāng)于提前鎖定較低利率成本。除此之外，金輝還繼續(xù)發(fā)行了3年期21億元私募債。
金輝集團(tuán)對(duì)此表示，該房企通過(guò)發(fā)行公司債優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，以長(zhǎng)債置換短債，低息置換高息，同時(shí)補(bǔ)充了集團(tuán)運(yùn)營(yíng)資金。
從具體數(shù)據(jù)來(lái)看，金輝集團(tuán)截至6月底公司賬面上的短期負(fù)債與一年期非流動(dòng)負(fù)債之和占集團(tuán)總負(fù)債比例僅35%。同時(shí)，金輝集團(tuán)盈利能力與投資回報(bào)率也較為可觀。
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